Ház projekt #5 - Pénzügyek

Szalad az idő, telnek a hónapok, épül a ház, mondaná a költő, és tényleg! Már egy egész hete épül! Annyi balszerencse közt, oly sok viszály után, egyszer csak beindult a gépezet, végre elkészültek a végleges tervek, jóváhagyta nem egész két hét alatt az önkormányzat is, fene se gondolta volna. Rá két hétre megvolt a földmunka, ami esetünkben egy kis egyengetést és tömörítést jelent, hogy így nézzen ki a placc:

A héten meg már küldték a számlát az alapozásról, rohantam is ki megnézni, és lőn:

Azért nem lesz ilyen hülye formája, az árnyékom helyén még lesz az alfresco, átellenben meg a garázs

Na jó, nem volt akkora meglepetés, közben beszéltem a builderrel (bocs, így fogom hívni, az "építő" nekem hülyén hangzik), de úgy voltam vele, hogy hiszem ha látom. Most már a falakkal vagyok így, az elvileg 3 hét múlva esedékes, addig köt a beton, persze pont most nem esik amikor kéne. Hát remélem tényleg lezsírozta az emberkéket, azt mondta annyi ház épül, hogy hiány van kőművesből, jó előre le kell őket foglalni. Még kicsit beparáztatott, hogy nincs áram a telken, jó lenne ha intézkednék, én meg néztem hülyén, hogy akkor most mi van, de aztán kiderült, hogy szerencsére nem anélkül vettük meg, csak az áramszolgáltató még nem kötötte be egészen. Azóta már igen.

Na de igazából nem erről lesz szó, főleg mert nem tudok ennél többet hozzáfűzni az eddigi eseményekhez, hanem beszéljünk inkább a finanszírozásról! Abba nem mennék bele, hogy mi mennyibe kerül, de talán számok nélkül is érdekes lesz (valakinek meg nagyon unalmas), hogyan néz ki itt egy jelzálog-hitelezési folyamat. Namost előre szólok, hogy fogalmam sincs, hogy megy otthon ez a mutatvány (jó tudom, csúnya devizahitelek), ott sosem vettem fel ilyet, simán lehet, hogy amire most rá fogok csodálkozni az otthon is létezik valamilyen formában. Utána járni most épp nincs kedvem, úgyhogy megmondom itt hogy van, aztán mindenki hasonlítsa amihez akarja.

A történet már akkor elkezdődött, amikor lefoglalóztuk a telket. Ugyanis onnantól két hónapon belül nekünk virítani kellett egy úgynevezett finance approval-t (kb. pénzügyi jóváhagyás), ami nagyjából egy előzetes banki ígéret, hogy fognak nekünk hitelt adni ha eljön az ideje, így biztosan ki tudjuk majd fizetni a telket. Ekkor még azt nem mondták, hogy majd csak májusban lesz erre szükség. Ahhoz, hogy egy bank adjon nekünk ilyet viszont már a házat is meg kellett terveztetni és az egészet egy csomagban benyújtani. Ezt nem volt egyszerű ilyen rövid idő alatt elrendezni, meg kellett találni a buildert, az hetekig tervezte, aztán találni egy bankot, ott is várni az elbírálásra, úgyhogy többször is kértünk halasztást. Közben elmentünk egy pénzügyi tanácsadóhoz, hogy egyrészt magyarázza el mi hogyan van errefelé, másrészt akár ajánlhat is egy pár lehetőséget. Nekünk ez semmibe nem került, a csávó a banktól kapott volna jutalékot ha rajta keresztül kötjük meg a szerződést. Ott voltunk nála vagy 3 órát, talán este 9-kor jöttünk el, Berni kicsit nehezményezte is, hogy már talán túl szájbarágós volt, mintha olyanokkal beszélt volna akik nyolc általánost végeztek, nem közgázt. Én úgy gondolom azért megérte, ez egy másik ország, isten tudja milyen banki költségek, hitelkamatok, stb vannak itt, legalább tisztult a kép. Le is rakott elénk pár ajánlatot, amik szerinte akkor a legjobbak voltak a piacon, ki is választottunk egyet (nevezzük Bank1-nek), de ekkor még nem volt mit aláírni, mert a ház még sehol sem volt, szóval köszi, majd szólunk.

Eltelt két hónap, közben itt is vágott a jegybank és a kamatok elkezdtek menni lefelé. Észleltük, hogy már lehet, hogy nem Bank1 hitele a legjobb, úgyhogy fogtuk az ajánlatot amit a tanácsadótól kaptunk és saját szakállunkra elmentünk egy másik bankhoz, hogy akkor tudnak-e jobbat mondani. Bank2 azt mondta, hogy naná, kapásból 0,2%-kal aláígértek és még a járulékos költségeik is kedvezőbbnek tűntek. Írtunk a srácnak, hogy akkor köszi nem, de amúgy is nászúton volt, meg utána sem olvasta a levelet hónapokig, nekünk meg kellett a papír azonnal, két hét alatt meg is kaptuk, leadtuk a telekhez, aztán vártuk a végleges szerződést. Ez már nem volt sürgős, mert a telek ugye egyre csak késett, valamikor idén februárban vettük fel megint a fonalat. Olvasom a szerződést, hát látom, hogy az akciós kamat csak az első évre szól, miközben azt ígérték, hogy a teljes futamidőre, nem mindegy. Meg még talán valami új díj is belekerült, már nem emlékszem. Kérdezzük, hogy akkor ezt így hogy, mondják hogy bocs az tényleg úgy van, korábban rosszul tudta az ügyintéző csaj. Rendben, akkor szevasztok, megyünk máshova. Fogtuk Bank2 eredeti ajánlatát és visszamentünk Bank1-hez, hogy tudnak-e jobbat. Naná. A kamat 0,05%-kal magasabb csak, de az tényleg garantáltan az egész futamidőre, plusz az éves díjakat is elengedik. Kiszámoltuk, egyértelműen jobb volt, úgyhogy velük szerződtünk le végülis. Bank2 nem nagyon akarta elhinni, még hónapokig hívogattak, hogy akkor mikor írjuk alá, végén már ők is beígérték az állandó kamatot, de akkor már mindegy volt. Arról már talán írtam, hogy Bank1 utána mennyit bénázott a szerződéssel, de most már asszem sínen van a dolog, a telek kifizetve, meg két részlet már a házra is.

Ez lenne a történet, lássuk magát a terméket. A fundamentumok itt is ugyanazok, kell egy ingatlan amire rárakják a jelzálogot, meg valamekkora önrész, talán minimum 5%, a futamidő maximum 30 év, lehet fix (az első néhány évben) vagy változó kamatozású. Nyilván devizahitelek nincsenek, árfolyamkockázat miatt nem kell aggódni. A kamatok most kicsivel 5% alatt vannak, és itt máris javítanám magamat, természetesen nem az akciós 4,94%-ot garantálják nekünk 30 évre, ilyet senki sem csinál, hanem a 0,95% diszkontot a Bank mindenkori normál kamatlábához viszonyítva. Tehát ha az változik akkor a mi kedvezményes kamatunk is vele mozog. Ausztrália egyébként (ebből és csak ebből a szempontból) hasonló utat járt be az utóbbi pár évben mint Magyarország, a kamatok folyamatosan esnek, betétekre már 3%-ot se nagyon lehet kapni, ebből kiindulva az 5% körüli hitelkamat szerintem nagyon barátságos. Persze ekkora diszkontot nem kap mindenki, erősen függ az önrész nagyságától. 20% alatti önrész esetén egyrészt a kamat is magasabb lesz a kisebb diszkont miatt, másrészt törlesztési biztosítást is kell kötni, ami kapásból 20.000 dollárral emeli a hitelösszeget, tehát duplán szívás. Ha valakinek akkora önrésze van mint nekünk, akkor viszont a bankok versenyeznek az ügyfélért, ahogy az a fenti történetből is talán látható. Persze azért a jövedelem és az egyéb vagyontárgyak is számítanak, azért utánanéznek az embernek rendesen. Még a szocpolt (First Home Owners Grant) is bankon keresztül kell elintézni, amit figyelembe vesznek az önrésznél. Ez egyébként első ház építésénél 10.000 dollár (2 millió Ft), első ház vásárlásánál asszem már csak 4.000$ (800 ezer Ft), tehát az állam is az építkezést támogatja jobban, és ez már állandó vízummal is jár, nem kell hozzá állampolgárnak lenni. Köszi.

Ez eddig nem rossz, de a legnagyobb királyság mégis az úgynevezett offset számla. Nem tudom lefordítani, lényegében egy folyószámláról van szó amit a hitelszámlához kapcsolnak és az ezen lévő megtakarítás egy az egyben kiüti a hitelszámlán lévő tartozást, és arra a részre nem kell kamatot fizetni. De közben meg mindenre lehet használni, a pénz nincs zárolva, van hozzá kártya, netbank, stb. Megpróbálom levezetni egy példán keresztül:

Tegyük fel, hogy van 150.000 fennmaradó tartozásunk, 50.000 megtakarítás az offset számlán, a kamat meg 5%.

A havi kamatfizetés offset számla nélkül 150.000 * 5% / 12 = 625$ lenne.
Offset számlával a képlet (150.000-50.000) * 5% / 12 = 417$, a különbség tehát 208$.
Ha teszem azt fix havi törlesztőrészlet van, mondjuk 1.000$, akkor abból 625 helyett csak 417-et fordítunk kamattörlesztésre, így nagyobb a tőketörlesztés aránya, magyarul hamarabb vissza lehet fizetni a hitelt.

Ez két dologra ösztönzi az embert: 1. minden megtakarítást tartson az offset számlán és nem más bankoknál vagy más befektetésekben; 2. nem kell kicentizni, fel lehet venni kicsivel több hitelt mint ami minimálisan kellene, így az önrész fölött is maradhat megtakarítása az embernek, nem nullázza le magát teljesen, és van amiből akkor is törleszthet (ha nem költi el hülyeségekre) ha éppen pár hónapig nincs jövedelme valamiért, nem dől be a hitel mindjárt az első nehezebb időszakban. Persze ez csak akkor érvényes ha valakinek a minimális önrésznél több megtakarítása van már alapból.

Biztos sokakban felmerül a kérdés, hogy ha minden hókuszpókusz nélkül felvesznek egy hitelt, és a megtakarításukat meg berakják valami betétbe akkor nem ugyanott vannak-e? Két okból sem. Egyrészt a betétkamatok jóval alacsonyabbak (3% körül), míg az offset számlán minden dollár 5%-ot ér, mert egy az egyben váltja ki a tartozást. Másrészt a kapott kamat nem ócska 20%-kal adózik, hanem hozzáadódik a személyi jövedelemadó alapjához, azaz ha valaki a felső sávban van, akkor akár 40% körül is leadózhatja azt a nyavalyás 3%-ot amit kaphat. Ez gondolom igaz az osztalékokra és az árfolyamnyereségekre is, ha valaki nem betétekben gondolkodik, bár ennek nem néztem utána. Szóval sokkal jobban megéri "kiütni" az adósságot, mint külön befektetni a megtakarítást, kivéve ha valaki tud mondjuk 15% körül hozó befektetést, hogy megérje bevállalni a nagyobb kockázatot is. (Mondjuk az itteni nyugdíjalapom tud ilyen hozamot, de ott azért más a kockázat jellege. Azért remélem ezt nem akarja nekem "megvédeni" senki).

Hát remélem ezt sikerült értelmesen elmagyarázni. Aki még ébren van annak zárásként még elmondom, hogyan történik a hitel folyósítása. A telek árát egy összegben utalták, ebben lett felhasználva a mi önrészünk is, innentől kvázi tényleg a bank pénzét használjuk. Az építkezés 6 fázisra van bontva, és mindegyik után a builder benyújtja a számlát a banknak, például a 4. fázisban ha rákerül a tető akkor mondjuk 20%-ot kér. A bank a 6-ból háromszor ki is megy ellenőrizni, hogy megfelelően teljesült-e az adott fázis, és csak akkor utalja a pénzt. Ezért persze szed díjakat is, de az szinte aprópénz, az építkezés után meg tényleg csak a számlavezetés díja marad a törlesztőrészletek mellett. Egyébként bármikor bármennyit lehet előtörleszteni. Ingyen. Csomóan azt is megcsinálják, hogy pár évente átviszik más bankhoz a hitelt, ha ott éppen jobbak a kondíciók, bár ilyenkor azért vannak tranzakciós költségek. Most nem jut eszembe más, nagyjából ennyit akartam, talán nem volt túl unalmas.